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要判别一个房子的价值和增值潜力，我们要从五个方面去考察：户型，小区，区域/配套，开发商和物业等综合去考察。今天我们就来谈谈如何考察一个小区的品质。
小区（园林规划，建筑规划，公共区域，休闲设施，运动设施，绿色智能科技配套……）
1）园林规划
关于园林规划，现在很多开发商开发园林都宣扬自己高档的园林风格，比如说泰式风啊，法式风啊，中式风啊，地中海风啊……园林风格呢，当然有更好，没有也不要太去追求。如果咱不是买的高档房且缴纳高额物管费的话，则园林方面维护费用巨大的话，后期基本都会是烂尾收场。所以我们在选择的时候，一定要有园林后期的维护费用方面的考虑。
有两点要特别要注意，大型的水系尤其含很多喷泉的那种，那后期基本上都会烂尾成生锈的喷泉头和干涸肮脏难看的喷池。因为开发商在卖房的时候，用这些东西做噱头，强烈激发你的购买欲，等到后期交房开发商退场转交给物业维护之后，会发现没有费用支持这这一块长期的运营。
要特别注意的第二点，就是什么名贵的树木啊，尤其是国外的树种啊，它不一定能够在我们这片土地上长久的存活。一颗树几十几百万的，那后面万一死掉了，是没有费用帮你换的。因此我们主要看是不是绿意葱茏生机盎然，然后呢是个立体式的园林，比如说像我们所说的6层立体园林啊之类的植被高低错落，颜色搭配还比较顺眼，就谢谢了。如果还给你们规划了一大片绿地，能够让你像在公园绿地那样铺个野餐垫全家坐一起嗮嗮太阳吹吹风搞个小蓝牙音箱听听音乐吃吃点心感觉惬意放松休闲的那种是吧，就已经很好了。
2)建筑规划
建筑规划这一块其实包含了很多东西，是一门很广深深的学问，作为普通的刚需刚改购房者我们不是专业人士，所以这里讲一下购房者应该的关注的几个问题。
a) 建筑风格
建筑风格往往跟着园林的风格走，比如说中式的呀，泰式的呀，欧美风等等……然而开发商做出来的真正能够体现一点各种风格的，往往是营销中心和园林示范区。
真正到你购买住宅楼栋的时候呢，基本没啥风格了，比较主流的还是典型的ARTDECO的风格(简约的几何线条派)，这种风格能成为主流主要还是具有一定美感，且经久耐看，还容易修复，考虑到后期持有和使用成本，这也是可以理解的。
b) 建筑单体
对百姓来说，住宅建筑单体就是指单个住宅楼栋。在中国目前的高层住宅楼栋，你就看哪个更符合长方体和立方体的框框，往往越像长方体或立方体，这栋建筑里的户型设计就越好。
那些看起来东凸西陷带斜插的，不管是从观感还是风水上都不如方正无缺四平八稳来的更优。
c) 楼栋布局
现在的小区的楼栋布局啊，一般的两种方式：兵营式和围合式。
地块规模比较大项目，一般采用兵营式，地块规模较小的话往往就采用围合式，因为围合式的好处就在于在一块小的地块能够营造出一个比较大的公用空间，让你感觉到心旷神怡而且楼间距大。
兵营式就是在围合式布局的中间空间也布局楼栋，因为四周都有楼栋围合，兵营式布局的中央楼栋往往就是楼王，这个楼王也很好理解，你可以想想一个大人物出行是不是前后左右都有保镖护卫，这些道理都是相通的，风水上也是这么理解的。
3）公共区域，休闲设施，运动设施
这三个方面应该不用多解释，这里就简要提几个要注意的问题：
a) 公共区域不宜过大（过大则公摊大），但也不宜过小（过小影响居住体验，后期保值升值潜力也会不大），入户大堂的设置是个要点，逃生通道的设置是个要点，残障人士通道也是个要点。
b) 休闲设施当然是越多越好，但材质最好是耐用的，否则交房后更换是很麻烦的。比如园林里的休闲椅子桌子等，最好直接是石材的，要是木材的，很容易就坏掉还失修。有些楼盘在卖房的时候为了客户体验搞看上去很美的木椅木桌遮阳伞等……要知道这都是暂时让你美，然后给后期埋雷。
c) 运动设施一般都是架空层里设置 一些耐用的器材，然后再来个星光跑道就好。什么乒乓球桌、羽毛球场，网球场，尤其是篮球场最好都搬到室内去，相对避风、舒适且不扰民，实在不能设置在室内一定要是设置在小区某个角落，不要设置在小区中央，扰民隐患较大。
4）绿色智能科技配套
绿色智能科技配套是白银时代住宅的发展方向之一，尤其是这次疫情之后会更突出。有这些配套的住宅肯定是优选。新风系统、净水系统，人脸识别，车牌自动识别，无接触验证，智能家居系统等都是好东西。
置业指南：地段好房龄老的二手房值得买吗？
对于买房自住需求的购房者，居住质量是重要的。如果买了一套房，入住后连医院、菜市场都找不到，可能就要抓瞎了。那如何选房才能保证居住质量呢？
对于 买房 自住需求的 购房 者，居住质量是重要的。如果买了一套房，入住后连医院、菜市场都找不到，可能就要抓瞎了。那如何 选房 才能保证居住质量呢？购房指南为您总结了八点诀窍，简单实用，相信实际选房中一定能帮到您。
2015年的 金九银十 已经接近了尾声，楼市的号角依旧在此起彼伏中缓慢奏起。媒体不时传来的传言，业内也审时度势做出了众多的判断，而众多的购房者还依旧迷茫的在原地徘徊，不知道听了那么多的建议推荐，究竟应该怎样才能挑到一套好房呢？
、不一定要 新房
买新房，固然是好，可市区合适 房源 并不多，要么房价太高，要么户型不合适，而且大多是期房不能马上入住。二手房基本可以马上入住，可是老旧的问题，还有 产权 的过户比较麻烦，找 中介 比较担心。仅从楼体外观的崭新外观上，新建房新颖的设计、合理的布局、低密私密的居住环境显然更能满足年轻人的审美和居住需求。二手房目前的房源供应仍集中于老居住区，楼体和户型都略显老旧。
作为年轻置业者需要引起重视的是，新建商品房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活 配套 便成为一大考验，许多 楼盘 社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。
第二、慎买纯 小户型 社区的房子
目前楼市已刚需为主体，因此，大多购房者都青睐小户型，提醒大家，在选择小户型的时候，好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。
相比其他的小户型，80平方米左右的?小两居?显得更为?。因为这种户型不大也不小，而且品质上符合现代年轻人的感官享受和居住需求。即使是自住型购买者，在若干年后搬离小户型，还能作为产品。此外，建议在购买小户型时一定要注意户型好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。
第三、确定5公里生活圈
上班的时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均 有两个 花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个 集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。
第四、 小区绿化 要达到35%以上
居住环境有一个重要的硬性指标枣 绿地率 ，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
值得注意的是：?绿地率?与?绿化履盖率?是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些 开发商 会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京（楼盘）城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
第五、社区配套齐备、设计人性化
一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包， 业主 大可以足不出小区门就能满足生活和休闲娱乐所需。
衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等
食：超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店
住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。
行：不仅要看房子有没有、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房，出门是不是单行道等。
其他：还得看有没有公园、银行、医院，有老人的家庭好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼等。 10、建筑密度小
此外，一个社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性、以及减少对居住环境的影响；分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、等，生活配套相当完善。
第六、直观的表现是容积率
低密度的直接表现就是低?容积率?，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低， 发展商 可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的低密度居住小区， 多层住宅 应不超过1.5。
第七、不宜超过3米房
过去住宅一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求?销售卖点?将提高到3米以上，这是欠妥的。应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米才会有意义。
第八、楼盘选择也有窍门窍门
窍门一：买同一区域连续成功开发的楼盘
房地产 有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而 房产 开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。
窍门二：购 999年2月以后造的楼盘
许多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打 桩 ，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，一些城市对 房屋 质量标准制定高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm)，设计也要请监理等技术措施。
窍门三：购买十万平方米左右的楼盘
小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。
窍门四：不选择炒作过度的楼盘
前几年由于炒作，购房者排队所购的房，到今天往往是问题多的楼盘。
窍门五：买开发商的头脑
颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前。
相信不少购房者都有这样的烦恼，一方面老旧二手房地段好，去哪里都方便，且比同地段的新房价格低不少；但另一方面，房子太破，小区环境差，居住的舒适度低。那么，核心地段老旧的二手房，到底值不值得买呢？
一、地段好房龄老的二手房优点
1、地理位置好
其一般位于交通方便、配套成熟的地段，首先由于处于中间位置，所以去到哪里都不会太远；其次，交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、BRT（快速公交）等；居住在这类房子中，上下班途中耗费的时间短，节省了时间成本。
这类房屋周边的居民多，各方面的生活配套都非常齐全，生活非常方便。
2、价格较低
在房屋的定价上，会考虑到二手房的折旧率。由于房龄老，剩余的土地使用年限短等原因，这类二手房的价格比周边同地段的新房要低不少。不少二手房的户型小，60-70平就能做到2房，房屋的总价也低；再加上楼梯房的公摊面积小，套内实际可以使用的面积也比较大。
二、地段好房龄老的二手房缺点
1、比较破旧，小区环境一般
这类老房子建设的时间比较早，小区一般没有什么绿化等规划可言，房子建得密集，楼间距一般比较小，有的发生火灾，消防车根本就开不进来。加之20年左右的风吹日晒，房子比较破旧。
2、车位不足，物业管理差
小区的物业费比较低，与之匹配的物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。车位不足，会导致业主乱停车，大清早经常会有急躁的业主因为别人家的车挡住了路，而不停地按喇叭，影响到整个小区的人休息。
3、买后得翻新装修
老房子的装修一般都比较差，尤其是厨房和卫生间。因此购房者买到房后，还得敲掉原来的装修部分，再次重新装修，装修会受到房屋结构的限制等。
4、房屋质量难以保障
因为这样的二手房是由90年代建造的房屋，所以大多为砖混结构，再加之使用的时间久，房屋质量就难以保障了。如果要翻新，也得费一些功夫。
5、邻居的层次参差不齐
买房时，我们的邻居很重要。老旧二手房的居民大多以中老年人为主，生活习惯等各方面，都和年轻人不一样。年轻人居住在此处，难以融于环境，难以认同这种生活氛围。
三、买房建议
对于第一次买房的刚需族来说，尤其是80、90后或者追求生活品质的人群，不建议买这类房屋。
如果只是作为过渡房，那么至少也要居住3-5年，这个时间并不短，但居住不舒适，是会影响人的心情的。再者，将来将房屋转手卖出以房换房，房屋并不好卖，不敢保证会不会贬值。
对于不追求生活品质、已经有至少一套房的人群来说，这类房屋至少将来拆迁的时候，能赚上一笔。
如果个人要购买此类房屋，就要注意问清楚剩余的使用年限、了解房屋本身的质量、考察小区的配套设施和整体环境、留意小区的安保措施和居住人群的特点等；另外，考虑到自己家庭居住人口的构成，老二手房一般没有电梯，如果有老人居住，会不方便。
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